Contrats

Avant de devenir propriétaire de condo, vous devrez signer un contrat préliminaire par lequel vous vous engagez à acheter le condo et ensuite le contrat de vente par lequel s’effectue le transfert de propriété.

Le contrat préliminaire ou la promesse d’achat?

En général, la vente d’une maison est précédée d'une promesse d’achat. Cependant, la promesse d’achat s’applique uniquement aux habitations en revente. Dans le cas d’une vente d’un bâtiment résidentiel neuf à usage d’habitation, la loi exige qu’elle soit précédée par un contrat préliminaire, et non pas par une promesse d’achat.

Le contrat préliminaire inclut des informations particulières qui ne se trouvent pas dans une promesse d’achat. Il contient également des éléments essentiels sur le terme et le prix de la vente. Une fois accepté, vous vous engagez à payer le prix prévu et prendre possession de l’immeuble à la date convenue. Assurez-vous que le contrat préliminaire reflète votre volonté puisque une fois accepté, il ne peut être renégocié.

Avant de signer le contrat préliminaire, prenez connaissance de la déclaration de copropriété et de tous les actes qu’elle contient. Cet exercice simplifiera vos démarches d’achat et vous aidera à prendre la décision d’acheter ou non votre résidence en copropriété.

Que doit contenir et en quoi consiste le contrat préliminaire ?

Le contrat préliminaire est une entente par laquelle vous vous engagez à acheter une maison selon le prix convenu et l’entrepreneur s’engage à construire selon les caractéristiques demandées, à la livrer à la date prévue, et à transférer le titre de propriété.

Outre votre nom et adresse, le contrat préliminaire doit inclure des informations relatives aux caractéristiques du bâtiment et mentionner si le prix est révisable.

Puisqu’il n’y a pas de document standard imposée par la loi, on vous propose une liste non-exhaustive d’éléments à prévoir dans un contrat préliminaire:

• Nom et adresse du projet immobilier
• L’adresse, les dimensions et le numéro de lot cadastral de l’immeuble
• Nom et adresse de l’entrepreneur et du ou des acheteurs-bénéficiaires
• L’identification du bâtiment par catégorie
• Les obligations des parties
• Le prix de vente et les modalités de paiement
• L’acceptation du contrat préliminaire et contrat de garantie par le vendeur et les acheteurs-bénéficiaires
• La signature des parties

Avant de signer le contrat préliminaire!

Notez qu’avant de signer l’acte de vente pour une maison neuve, vous serez tenus de signer un contrat préliminaire. Ce dernier est un avant-contrat, selon lequel le vendeur, qui est un entrepreneur ou un promoteur, s’engage à vendre l’immeuble et l’acheteur s’engage à l’acheter au prix convenu.

Pensez aux clauses conditionnelles

Les clauses conditionnelles d’un contrat préliminaire vous protègent au cas où l’événement prévu ne se produisait pas dans le délai convenu.

Avant de signer un contrat préliminaire, assurez-vous qu’il contienne les clauses conditionnelles pertinentes portant sur :

• l’inspection
• le financement hypothécaire
• la réception d'un certificat de localisation
• et, le cas échéant, la vente de votre résidence actuelle.

Par exemple, si la vente de votre résidence actuelle n’a pas eu lieu, l’entrepreneur ne pourra pas vous réclamer l’exécution de l’obligation, soit l’achat du condo, car vous aurez prévu dans le contrat préliminaire l’acquisition du condo à condition de vendre votre résidence actuelle. Ainsi, si vous n’avez pas réussi à vendre votre résidence actuelle, la condition n’est pas remplie et vous n’êtes pas tenu d’acheter.

Peut-on renoncer au contrat préliminaire déjà signé ?

En principe, si vous avez promis d’acheter et signé un contrat préliminaire à cet effet, vous être obligés d’acheter et l’entrepreneur est obligé de vendre. Toutefois, lorsqu’un particulier promet d’acheter une maison neuve au Québec, le contrat préliminaire doit inclure une clause qui lui donne droit de changer d’avis dans les 10 jours suivant la signature sans devoir justifier cette décision.

C’est une mesure de protection additionnelle qui vous donne l’option de vous retirer du contrat préliminaire dans le cas où vous auriez signé sur un coup de tête et que vous regrettez votre choix le lendemain. Elle permet au promettant-acheteur d'examiner à tête reposée les conséquences de son geste.

Prenez le temps de bien lire cette clause parce qu’elle pourrait prévoir une indemnité à payer au vendeur en cas d’annulation. La loi limite celle-ci à 0,5% du prix de vente convenu.

Votre contrat préliminaire n’a pas prévu une telle clause? La loi vous protège quand même et le promettant-vendeur ne pourra réclamer aucune indemnité si vous exercez votre droit de dédit dans les 10 jours suivant la signature du contrat préliminaire.

Si en fin de compte vous changez d’avis, vous devez aviser le vendeur dans les 10 jours suivant la signature, idéalement par écrit, afin d’être en mesure d’en faire la preuve. Notez que, si le délai expire un samedi, la règle impose que le délai soit prolongé le jour ouvrable suivant, soit le lundi.

Par exemple, le contrat préliminaire signé le 16 octobre 2019 entre Nicolas et « Construction ABC Inc. » sera effectif à partir de la signature (16 octobre 2019) mais le décompte ne commencera que le 17 octobre 2019. Nicolas peut, s’il change d’idée, résilier unilatéralement le contrat préliminaire, tout en respectant le délai de 10 jours de la signature. Ainsi, il aura jusqu’au lundi le 28 octobre 2019 à minuit, pour exercer son droit de dédit et envoyer son avis de résiliation. Notons que, le contrat préliminaire sera résolu à partir du moment ou « Construction ABC Inc. » recevra l’avis de résiliation.

Notez que:

• Le délai de 10 jours sont des jours de calendrier
• Le délai commence le jour suivant celui de la signature
• Le dernier jour est compté

Mise en garde!

Les clauses conditionnelles et le droit de dédit sont les seuls moyens habituellement prévus dans un contrat préliminaire qui vous protègent en vous permettant d’annuler le contrat préliminaire et de dissoudre l’entente.

Une fois les clauses conditionnelles établies et le délai de 10 jours écoulé, il est impossible de revenir en arrière. Ainsi, vous ne pouvez invoquer le fait d’avoir trouvé un condo plus beau et moins cher ou la découverte de vices ou de malfaçons mineurs pour vous désister.

Le contrat préliminaire est un avant-contrat qui engage les deux parties. Si vous souhaitez vous retirer de ce contrat sans pour autant avoir un motif raisonnable, vous pouvez vous exposer à des recours de la part de l’entrepreneur. Il peut vous contraindre à acheter la maison par une action en passation de titre et à lui verser des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Néanmoins, il se peut que le vendeur accepte, sous certaines conditions, de résoudre le contrat préliminaire. Sachez cependant que vous serez entièrement dépendant de sa bonne volonté.

Notez que le corollaire est aussi vrai: si l’entrepreneur refuse de vendre après avoir signé le contrat préliminaire, vous pouvez intenter une action en passation de titre pour le forcer à vendre la maison et réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Par conséquent, avant de conclure ce contrat préliminaire, soyez prudent, n’hésitez pas à poser toutes vos questions à l’entrepreneur et informez-vous auprès de tout professionnel en droit, pour mieux comprendre vos obligations qui en découlent.

*Mis à jour le 15 avril 2020