Contrats

Contrat préliminaire

Avant de devenir propriétaire d’une maison vous devrez d’abord signer un contrat préliminaire par lequel vous vous engagez à acheter la maison, puis le contrat de vente par lequel s’effectue le transfert de propriété.

Le contrat préliminaire ou la promesse d’achat?

En général, la vente d’une maison est précédée d’une promesse d’achat. Cependant, la promesse d’achat s’applique uniquement aux habitations en revente. Dans le cas d’une vente d’un bâtiment résidentiel neuf à usage d’habitation, la loi exige qu’elle soit précédée par un contrat préliminaire, et non pas par une promesse d’achat.

Le contrat préliminaire inclut des informations particulières qui ne se trouvent pas dans une promesse d’achat. Il contient également des éléments essentiels sur le terme et le prix de la vente. Une fois accepté, vous vous engagez à payer le prix prévu et prendre possession de l’immeuble à la date convenue. Assurez-vous que le contrat préliminaire reflète votre volonté puisque une fois accepté, il ne peut être renégocié.

Rappel

The preliminary contract only applies if the land and the building belong to the builder.

Que doit contenir et en quoi consiste le contrat préliminaire ?

Le contrat préliminaire est une entente par laquelle vous vous engagez à acheter une maison selon le prix convenu et l’entrepreneur s’engage à construire selon les caractéristiques demandées, à la livrer à la date prévue, et à transférer le titre de propriété.

Outre votre nom et adresse, le contrat préliminaire doit inclure des informations relatives aux caractéristiques de la maison et mentionner si le prix est révisable.

Puisqu’il n’y a pas de document standard imposé par la loi, voici une liste non-exhaustive d’éléments à prévoir dans un contrat préliminaire:

  • Nom et adresse civique du projet immobilier
  • L’adresse, les dimensions et le numéro de lot cadastral de la maison
  • Nom et adresse de l’entrepreneur et du ou des acheteurs-bénéficiaires
  • L’identification du bâtiment par catégorie
  • Les obligations des parties
  • Le prix de vente et les modalités de paiement
  • L’acceptation du contrat préliminaire et contrat de garantie par le vendeur et les acheteurs-bénéficiaires
  • La signature des parties

Cas particulier : Maison incluse dans un ensemble de 10 résidences ou plus

Si votre maison fait partie d’un ensemble comportant 10 résidences ou plus et ayant des installations communes, le contrat préliminaire doit être complété par une note d’information qui indique le nom des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs et contient un plan de l’ensemble du projet immobilier. S’il y a lieu, il inclut un plan général de développement du projet, ainsi que le sommaire d’un devis descriptif.

Cette note d’information fait aussi état du budget prévisionnel, indique les installations communes et fournit les renseignements sur la gérance de l’immeuble. Elle doit aussi faire mention des droits d’emphytéose et des droits de propriété dont l’immeuble fait l’objet, le cas échéant. Prenez connaissance de cette note et faites les recherches appropriées.

Notez que GCR propose un contrat type auquel vous pouvez vous référer.

Rappel

You can cancel a sale if the promoter or the manufacturer has failed to provide a preliminary contract and if, because of this omission, you can demonstrate that you are suffering serious prejudice.

Avant de signer le contrat préliminaire!

Notez qu’avant de signer un contrat de vente pour une maison neuve, vous serez tenus de signer un contrat préliminaire. Ce dernier est un avant-contrat, selon lequel le vendeur, qui est un entrepreneur, s’engage à vendre l’immeuble et l’acheteur s’engage à l’acheter au prix convenu.

Pensez aux clauses conditionnelles

Les clauses conditionnelles d’un contrat préliminaire vous protègent au cas où l’événement prévu ne se produisait pas dans le délai convenu.

Avant de signer un contrat préliminaire, assurez-vous qu’il contienne les clauses conditionnelles pertinentes portant sur :

  • L’inspection
  • Le financement hypothécaire
  • La réception d'un certificat de localisation
  • Le cas échéant, la vente de votre résidence actuelle.

Par exemple, si la vente de votre résidence actuelle n’a pas eu lieu, l’entrepreneur ne pourra pas vous réclamer l’exécution de l’obligation, soit l’achat de la maison, car vous aurez prévu dans le contrat préliminaire l’acquisition de la maison à condition de vendre votre résidence actuelle. Ainsi, si vous n’avez pas réussi à vendre votre résidence actuelle, la condition n’est pas remplie et vous n’êtes pas tenu d’acheter.

Peut-on renoncer au contrat préliminaire déjà signé ?

En principe, si vous avez promis d’acheter et signé un contrat préliminaire à cet effet, vous êtes obligés d’acheter et l’entrepreneur est obligé de vendre. Toutefois, lorsqu’un particulier promet d’acheter une maison neuve au Québec, le contrat préliminaire doit inclure une clause de dédit vous permettant de changer d’avis dans les 10 jours suivant la signature sans devoir justifier votre décision.

C’est une mesure de protection additionnelle qui vous donne l’option de vous retirer du contrat préliminaire dans le cas où vous auriez signé sur un coup de tête et que vous regrettez votre choix le lendemain. Elle permet à l’acheteur ayant signé d'examiner à tête reposée les conséquences de son geste.

Prenez le temps de bien lire cette clause parce qu’elle pourrait prévoir une indemnité à payer au vendeur en cas d’annulation. La loi limite celle-ci à 0,5% du prix de vente convenu.

Votre contrat préliminaire n’a pas prévu une telle clause? La loi vous protège quand même et le vendeur ne pourra réclamer aucune indemnité si vous exercez votre droit de dédit dans les 10 jours suivant la signature du contrat préliminaire.

Si, en fin de compte, vous changez d’avis, vous devez aviser le vendeur dans les 10 jours suivant la signature, idéalement par écrit, afin d’être en mesure d’en faire la preuve. Notez que, si le délai expire un samedi, la règle impose que le délai soit prolongé au jour ouvrable suivant, soit le lundi.

Attention

Take time to read the withdrawal clause carefully as it may include a maximum indemnity of 0.5% of the agreed sale price that you will have to pay in the event of withdrawal.

Par exemple, le contrat préliminaire signé le 16 octobre 2019 entre Nicolas et Construction ABC Inc. sera effectif à partir de la signature (16 octobre 2019) mais le décompte ne commencera que le 17 octobre 2019. Nicolas peut, s’il change d’idée, résilier unilatéralement le contrat préliminaire, tout en respectant le délai de 10 jours de la signature. Ainsi, il aura jusqu’au lundi le 28 octobre 2019 à minuit, pour exercer son droit de dédit et envoyer son avis de résiliation.

En effet, puisque le délai expire samedi le 26 octobre 2019, la règle impose qu'il soit prolongé au jour ouvrable suivant, soit le lundi le 28 octobre 2019. Notons que le contrat préliminaire sera résilié à partir du moment où Construction ABC Inc. recevra l’avis de résiliation.

Notez que:

  • Les 10 jours sont des jours de calendrier
  • Le délai commence le jour suivant celui de la signature
  • Le dernier jour est compté

ATTENTION!

Les clauses conditionnelles et le droit de dédit sont les seuls moyens habituellement prévus dans un contrat préliminaire qui vous protègent en vous permettant d’annuler le contrat préliminaire.

Une fois les clauses conditionnelles réunies et le délai de 10 jours écoulé, il est impossible de revenir en arrière. Ainsi, vous ne pouvez invoquer le fait d’avoir trouvé une maison plus belle et moins chère ou la découverte de vices ou de malfaçons mineurs pour vous désister.

Le contrat préliminaire est un avant-contrat qui engage les deux parties. Si vous souhaitez vous retirer de ce contrat sans motif raisonnable, vous pouvez vous exposer à des recours de la part de l’entrepreneur. Il peut vous contraindre à acheter la maison par une action en passation de titre et à lui verser des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Néanmoins, il se peut que le vendeur accepte, sous certaines conditions, d’annuler le contrat préliminaire. Sachez cependant que vous serez entièrement dépendant de sa bonne volonté.

Notez que le corollaire est aussi vrai: si l’entrepreneur refuse de vendre après avoir signé le contrat préliminaire, vous pouvez intenter une action en passation de titre pour le forcer à vendre la maison et réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Par conséquent, avant de conclure ce contrat préliminaire, soyez prudent, n’hésitez pas à poser toutes vos questions à l’entrepreneur et informez-vous auprès de tout professionnel en droit, pour mieux comprendre vos obligations qui en découlent.

*Mis à jour le 15 avril 2020

Vos droits et obligations  Contrats Contrat préliminaire Contrat d’entreprise Contrat de garantie Contrat de vente  L’importance de l’inspection pré-réception Quand prévoir l’inspection ? Pourquoi être accompagné lors d’une inspection? Comment choisir son inspecteur? Liste de vérification pour l’inspection pré-réception Le processus de réclamation La dénonciation  La réclamation Vos recours La négociation  La médiation  L’arbitrage  Les tribunaux civils  afficher toutes les pages

Vous avez besoin d'aide?

N'HÉSITEZ PAS À NOUS CONTACTER!