La copropriété

Les parties communes

Les parties communes comprennent toutes les parties du bâtiment qui sont la propriété de tous les copropriétaires. Contrairement aux parties privatives, les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires par quote-part qui est équivalente à la valeur de sa fraction.

À moins d'indication contraire dans la déclaration de copropriété, sont considérées comme parties communes :

  • les cours
  • les jardins
  • les stationnements et entreposage
  • les voies d’accès
  • les passages et corridors
  • les escaliers et ascenseurs
  • les équipements (systèmes centraux de chauffage et de climatisation) et les appareils communs.

Chaque immeuble a ses propres règles sur la désignation des parties communes. Par exemple, la déclaration de copropriété peut prévoir que chaque copropriétaire a son propre espace de stationnement.

Attention

The common portions remain common even if they run through the private portion, for example, the water piping or the ventilation ducts for the heating system.

Qu’est-ce qu’une déclaration de copropriété ?

La déclaration de copropriété est votre loi et le document de référence qui vous guide et qui contient toute l’information nécessaire sur vos droits et vos obligations relatives aux parties communes et aux parties privées.

« Votre loi » car la déclaration de copropriété permet de déroger à certaines règles prévues au Code civil du Québec. Par exemple, même s'il y a une présomption au Code civil du Québec selon laquelle le stationnement est une partie commune, la déclaration de copropriété peut prévoir que chaque copropriétaire aura droit à un espace de stationnement qui sera considéré comme une partie privative à usage exclusif du copropriétaire.

La déclaration de copropriété comprend, entre autres:

  • L’acte constitutif de copropriété qui définit la raison d’être du bâtiment, et détermine la valeur de chaque fraction. Il gère la gouvernance du bâtiment et prévoit les droits de vote ainsi que les devoirs et les pouvoirs de chacun.
  • Le règlement de l’immeuble qui contient les règles relatives d’usage, d’entretien des parties privatives et communes, et précise les pouvoirs et devoirs de ceux responsables de l’administration de l’immeuble (par exemple des frais d’administration ou de cotisation du syndicat)
  • L’état descriptif des parties qui contient la désignation cadastrale des parties privatives et communes de l’immeuble

La déclaration de copropriété est un contrat notarié, signé par tous les copropriétaires et publié au registre foncier. Après signature, vous avez l’obligation de la respecter. Cette déclaration lie tous les copropriétaires, même ceux qui ont acquis un condo après la signature de la déclaration de copropriété. Le syndicat de copropriété doit vous remettre une copie de la déclaration.

Par exemple, la signature de la déclaration de copropriété pour le bâtiment construit par « Lamaisoncondo Inc. » a eu lieu le 1er novembre 2018. Six mois après la signature et la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier, Mme Beaulieu fait l’acquisition d’un condo en copropriété divise dans l’immeuble « Lamaisoncondo Inc ». Mme Beaulieu ne peut pas ignorer l’existence d’une déclaration de copropriété en motivant le fait qu’elle n’a pas signé cette déclaration.

Vous devez vous informer auprès du syndicat de copropriété pour savoir s’il y a des modifications apportées à la déclaration de copropriété après la publication au registre foncier.

Pour connaître les modifications apportées au règlement de l’immeuble vous devez vous informer auprès du syndicat de copropriété, la loi n’oblige pas que ces modifications soient publiées au registre foncier.

Pour connaître les changements apportés à l’acte constitutif et à l’état descriptif ou toute modification, vous devez vous informer auprès du Registre foncier du Québec où le syndicat de copropriété doit les enregistrer.

Quand devient-on copropriétaire ?

De manière générale, le transfert du droit de propriété se fait au moment de la signature du contrat de vente. Cependant, les acheteurs d’une copropriété dans un nouvel immeuble de copropriété divise auront une étape de plus à franchir : la création d’un syndicat des copropriétaires.

En effet, pour que le syndicat de copropriété et ses membres puissent jouir de la totalité des droits sur leurs propriétés, il faut qu’il y ait transfert du syndicat dirigé par l’entrepreneur vers le syndicat des copropriétaires.

Syndicat de copropriété

Le syndicat de copropriété est une personne morale constituée de l’ensemble des copropriétaires. C’est une entité distincte des membres qu’elle représente et des administrateurs qui composent son conseil d’administration. Elle peut détenir des biens et elle peut avoir des dettes indépendamment de ses membres et a pour mission l’administration, l’entretien et la conservation du bâtiment.

La période transitoire

Une transition de la gestion du syndicat de l’entrepreneur vers le syndicat des copropriétaires doit être faite lorsque l’entrepreneur détient moins de 50 % des voix.

Dans les faits, un entrepreneur commence à vendre les unités une par une et assume la gestion de l’immeuble. Une fois qu’il a vendu des unités totalisant plus de 50% des voix prévues par l’acte constitutif, l’entrepreneur doit transférer la gestion de l’immeuble aux nouveaux copropriétaires qui sont alors jugés aptes à gérer eux-mêmes leur nouveau bâtiment.

C’est le syndicat de copropriété qui reçoit les avis de fin des travaux et effectue la réception des parties communes de l'immeuble. Ainsi, avant que l'entrepreneur puisse transmettre un avis de fin des travaux, il faut que le syndicat des copropriétaires soit formé et indépendant.

Aussi, à titre de bénéficiaire du Plan de garantie obligatoire vous avez un droit d’accès au dossier concernant votre bâtiment que détient l’administrateur du Plan de garantie (GCR ou les administrateurs provisoires du plan précédent, Abritat et Qualité Habitation). Ce droit d’accès comprend, entre autres, des rapports d’inspection ou d’intervention, des défectuosités constatées, des correctifs apportés, des plans et devis, des expertises utilisées pour les fins du rapport de l’administrateur et autres documents de même nature.

Il peut être utile et pertinent d’avoir accès à ces informations avant de procéder à l’inspection et à la réception des parties communes.

Formation du syndicat de copropriété

Le mécanisme de transition pour la gestion du syndicat de copropriété est prévu par le Code civil du Québec. Le législateur spécifie que le conseil d’administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l’élection d’un nouveau conseil d’administration dans les 90 jours à compter du moment où l’entrepreneur ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires.

Notez que le nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires est lié au nombre d’unités vendues. L’entrepreneur ne détient plus la majorité des voix quand il a vendu des unités totalisant plus de 50% des voix.

Au départ, le conseil d’administration du syndicat de copropriété est formé par des acheteurs-bénéficiaires. En effet, par l’acquisition d’un condo, chaque acheteur devient automatiquement membre du conseil d’administration. Par la suite, quand le mécanisme de transfert est enclenché, ce conseil d’administration convoque une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour élire les administrateurs du nouveau conseil d’administration et former le syndicat de copropriété.

Notez que si l’assemblée n’est pas convoquée dans les 90 jours à compter du moment où l’entrepreneur ne détient plus la majorité des voix, tout copropriétaire est en droit de la convoquer.

Cette obligation de convocation est importante dans la transition des pouvoirs entre l’entrepreneur et les copropriétaires, car elle marque le point de départ de la création du syndicat de copropriété indépendant. Et pour que l’entrepreneur soit en mesure de transmettre un avis de fin de travaux au syndicat, il faut que celui-ci soit formé et indépendant.

Par exemple, le 12 avril 2019, 60% des unités ont été vendus par la compagnie de construction « Comme 9 Inc. ». Ce dernier ne détient plus la majorité des voix, il faut débuter les démarches dans les 90 jours pour l’élection d’un nouveau conseil d’administration.

Dans cet exemple, le conseil d’administration aura jusqu’au 11 juillet 2019 pour procéder à l’élection des administrateurs, et former un nouveau syndicat de copropriété.

Notez que:

  • Le délai de 90 jours sont des jours de calendrier.
  • Le délai qui expire un samedi, sera prolongé le jour ouvrable suivant.
  • Le dernier jour est compté.

Ce n’est qu’à partir du moment où la transition entre l’entrepreneur et le syndicat de copropriété est finalisée que l’entrepreneur peut envoyer un avis de fin des travaux au syndicat de copropriété pour que ce dernier procède à la réception des parties communes.

Réception

Fin des travaux

La loi définit la fin des travaux comme étant le moment où l’ouvrage est complété et prêt à servir conformément à l’usage auquel il est destiné.

La première étape dans le processus de réception des parties communes est l’envoi par l’entrepreneur d’un avis de fin des travaux à chaque copropriétaire connu, ainsi qu’au syndicat de copropriété, lorsque celui-ci est formé et qu’il n’est plus sous son contrôle. À la suite de l’avis, le syndicat de copropriété doit entamer des recherches afin de trouver un professionnel du bâtiment pour en faire l’inspection.

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